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Avec 3,8 millions de mal logés, la France bénéficie d’un nombre important de personne en besoin de logement. Comptant près de 4,8 millions de logements sociaux (17% du Parc), 1,8 million d’individus sont dans l’attente de trouver un toit inscrit dans cette catégorie. Annuellement, 40 milliards sont alloués aux logements sociaux. En 2014, 77 000 logements étaient pourtant vacants depuis plus de trois mois… Jean-Michel Arnaud, directeur des publications de l’abécédaire des institutions « Logement social, tension & attention », s’interroge sur les raisons de cette défaillance. Pointant un défaut d’organisation du système français en la matière, le rédacteur indique les récentes évolutions permises par la loi Egalité et Citoyenneté[1] constitueront une avancée majeure pour que la « France s’adapte [et que les] mentalités changent ». Tout un programme…

  1. A l’origine de la pénurie des logements sociaux 

Pour le rapporteur de la note, l’Etat – qu’il fût de droite ou de gauche, est farouchement en faveur aux logements sociaux et n’a pas ménagé ses efforts pour son développement. Entre 1983 et 2011, la croissance du parc social (+ 53%) en témoigne. Consacrant près de 2,3 % de son PIB à son développement, la France consacre des moyens deux fois plus élevés que ses voisins européens. Avec 17% de logements sociaux sur l’ensemble du parc, cette Nation compte d’ailleurs près de deux fois plus de logements que la moyenne européenne (8%). Le logement social est financé par différents acteurs publics, qu’il s’agisse de prêts de la Caisse des Dépôts (75%), de fonds propres des bailleurs sociaux (15%) ou de subventions de l’Etat, des collectivités locales et d’Action Logement (10%).

Et pourtant : le nombre de mal logés persiste. La Fondation pour la recherche sur les administrations et les politiques (IFRAP) remarque « qu’en zone urbaine, les locataires les plus pauvres […] sont majoritairement logés dans le parc privé, tandis que 25% des occupants de logements sociaux font partie des 50% des Français les mieux payés ». Pour cet organisme, un tel paradoxe s’explique par le fait que neuf français sur dix resteront logés toute leur vie dans le HLM qu’ils occupent. Le profil des locataires du parc HLM ne le laisse pas pour autant supposer : sur les 10 millions logés dans le parc, 33% vit sous le seuil de pauvreté, 22% bénéficie d’une aide au logement et 20% sont à la tête de familles monoparentales. Parmi eux, on compte également 10% d’étrangers, si l’on en croit Union Sociale pour l’Habitat (rapport 2016).

Il en impute notamment la faute à la loi SRU, qui oblige les communes de plus de 3 500 habitants à se doter de 20% (25% depuis la loi ALUR) de logements sociaux ; une loi qui n’a pas réglé le problème du taux de vacance des habitations à loyer modéré (en moyenne à 1,6%, jusqu’à 10% dans certaines communes !). Sur 1218 communes hors la loi SRU, 615 ont été pénalisées, à hauteur de 51 milliards d’euros, et 603 en ont été exonérées[2]. Sur l’ensemble de ces villes concernées, 721 sont soumises à un plafond de 25%, 497 d’un plafond de 20%.

Dans une perspective économique répondant à ces législations, certains élus en ont profité pour bénéficier des avantages fiscaux que présentaient de telles lois, intégrant dans leur commune des programmes locaux de l’habitat (PLH) dont l’utilité paraît pourtant très mesurée dans l’espace local dans lequel il est intégré. C’est pour répondre aux villes rétives à l’installation de logements sociaux et pour réagir face aux récriminations sur les vacances que la loi Egalité et Citoyenneté a permis aux préfets de mener des conventions avec les bailleurs sociaux afin de pourvoir les différentes communes en logements sociaux.

 

  1. Le Parlement au service du logement social

Outre ces nouvelles prérogatives attentant directement au pouvoir local souverain du maire, la loi Egalité et Citoyenneté permet au préfet de délivrer lui-même des autorisations d’urbanisme en faisant participer financièrement les communes, de récupérer les logements sociaux de la commune pour y abriter des « ménages bénéficiaires du droit au logement opposable (Dalo) », de mettre à contribution les mairies pour le financement appuyant les constructions[3]. De plus, les bailleurs sociaux seront obligés d’allouer 25%[4] des attributions réalisées hors des quartiers prioritaires à des familles du premier quartile de revenus ; une mesure qui vise à ne pas « concentrer les familles les plus pauvres dans des quartiers en difficulté », selon le rapport.

Véritable plan de séduction à l’égard des bailleurs sociaux éventuellement tentés par le recours à un financement classique auprès des banques, les prêts de haut de bilan bonifiés constituent également un moyen pour le gouvernement de « soutenir l’effort d’investissement des organismes HLM ». Prêt de longue durée – à taux 0 sur quarante ans et remboursement sur vingt ans, ces prêts constituent une opportunité pour les bailleurs qui n’ont rien à débourser dans les premières années. D’ailleurs, tout organisme du logement social, quelle que soit la zone dans laquelle il s’inscrit, y est éligible. Avec une enveloppe de 3 milliards d’euros allouée à ce véhicule financier, le dispositif dépend en partie des 2 milliards apportés en parité par la Caisse des dépôts et la Banque européenne d’investissements, ainsi que la bonification des prêts par Action Logement – financé par un prélèvement sur les entreprises (300 millions) et la CDC. Cette dernière constitue le grand argentier du mouvement : elle a accordé 21 milliards d’euros de prêts en 2016 aux organismes HLM et sociétés d’économie mixte concernées.

Parmi les candidats à la présidentielles et les députés, les propositions sur le logement social abondent. Si Arnaud Montebourg tente de séduire les ménages en leur proposant une baisse des prix pour l’achat d’un logement social de 50 à 70%, François Fillon plaide quant à lui l’abrogation de la loi Alur, tout comme l’encadrement des loyers. Ce même candidat estime la refonte de la loi SRU nécessaire, induisant que les nouvelles constructions devront comprendre 25% de logements sociaux en zone tendue et stipulant l’interdiction du dépassement des 40% de logements sociaux dans une commune. Au contraire, Marine le Pen ne souhaite pas abroger ladite loi, mais l’adapter aux possibilités de chaque commune, tout en renforçant les pénalités à l’encontre des mauvais payeurs résidant en logement social. Quant à Emmanuel Macron, sa préférence va à la révision de l’obtention de l’APL.

 

  • La révision des modalités du logement social : un atout idéologique ?

 

Pour le ministre actuel du logement, Emmanuelle Cosse, ces différentes révisions concernant le logement social sont le gage d’un « mieux vivre ensemble »[5]. Selon le ministre, répondre aux besoins en logement consiste à produire davantage de logements sociaux, de garantir leur répartition sur le territoire et d’améliorer leur environnement immédiat. Saluant les mesures prises par son gouvernement, Madame Cosse se félicite des 471 000 logements bâtis depuis 2012, et des 140 000 bâtisses supplémentaires qui vont être réalisées cette année. « Enrayer la machine de l’exclusion sociale et territoriale qui gangrène la promesse républicaine » constitue le premier objectif d’un ministre dont les réalisations laissent pourtant suspicieux. Fin 2016, 17 929 personnes vivaient dans l’un des 582 bidonvilles référencés en France et le nombre de sans-abris a doublé, si l’on en croit la Fondation Abbé Pierre. 323 personnes vivant dans la rue en 2016 sont décédées[6].

 

Un constat qui ne semble pas avoir retenu l’attention d’un ministre du logement pour qui cet « hiver n’a pas été plus difficile que les autres »… Non, l’ambition première du ministre revient à « casser les racines de la ségragation qui engendrent […] les ghettos de riches [qui] cultivent l’entre-soi des plus favorisés ». Saluant les révisions apportées par la loi Egalité Citoyenneté, le ministre semble se féliciter de ces mesures garantes de plus de mixité sociale – ce « creuset de l’égalité des chances ». Dont acte.

Source partielle. L’abécédaire des institutions. Logement social : tension et attention. N°103. Décembre 2016.

[1] Obligation pour les communes de financer une partie des constructions de logements sociaux ; permission aux préfets de signer des conventions avec les bailleurs sociaux ; autorisation pour les bailleurs sociaux à fixer des loyers différents en fonction des profils des locataires ; renforcement du mécanisme « supplément de loyer de solidarité pour inciter les « plus aisés » à se loger dans le parc privé, …

[2] Parce qu’elles bénéficiaient de la dotation de solidarité urbaine (DSU) et disposent de plus de 15% de logements sociaux, ou parce qu’elles sont soumises pour la première fois aux dispositions de la loi SRU. Elles peuvent aussi en avoir été exonérées parce que la pénalité était inférieure à 4 000 €.

[3] Avec un plafond de 50 000 € par logement en Ile-de-France et en Paca.

[4] Un quota qui ne s’adresse pas aux villes connaissant une forte pression immobilière.

[5] «Tribune : Emmanuelle Cosse :Habiter mieux, c’est habiter ensemble », p.11 du présent rapport.

[6] L’association « Les Morts de la Rue » a réalisé ce recensement.

aloysia biessy